W Gemini Park Bielsko-Biała otwarto pierwszy w Polsce kompaktowy sklep IKEA. Nowy format wystartował w październiku 2025 roku.

Projekt pobił rekordy w tempie budowy, wzroście odwiedzalności i wpływie na lokalny rynek.

Elastyczne podejście wszystkich stron projektu zaowocowało skróceniem czasu organizacji przestrzeni 2 tys. mkw z 8 do 4 miesięcy przy jednocześnie w pełni funkcjonującym centrum dla klientów.

Pierwszy miesiąc działalności IKEA przyniósł ponad 26 proc. wzrost odwiedzalności w centrum, a średnie obroty najemców zwiększyły się o ponad 20 proc. Również IKEA pozytywnie ocenia realizację projektu i wyniki osiągnięte w pierwszym kwartale funkcjonowania sklepu.

Otwarcie kompaktowego sklepu IKEA w Gemini Park Bielsko-Biała to jedno z ciekawszych wydarzeń leasingowych w branży retail ostatnich miesięcy. Jakie znaczenie ma ten projekt dla centrum handlowego i dla lokalnego rynku?

Krzysztof Brączek: To jeden z ważniejszych momentów w historii Gemini Park Bielsko-Biała. Otwarliśmy obiekt w 2009 roku, rozbudowaliśmy go w 2014, a w 2025 roku dołączyła IKEA. Ten projekt stał się jednym z kamieni milowych w rozwoju centrum i potwierdzeniem jego dojrzałej i mocnej pozycji na lokalnym rynku. Światowa marka wybrała Gemini Park Bielsko-Biała na debiut w zupełnie nowym formacie – pierwszym i jak dotąd jedynym w Polsce.

Z perspektywy osobistej to dla mnie wydarzenie o szczególnym znaczeniu. Jestem Bielszczaninem z urodzenia i od lat obserwuję, jak miasto i lokalny rynek handlowy się rozwijają. Obecność IKEA w Bielsku-Białej była przez mieszkańców długo wyczekiwana. Dotychczas dostęp do oferty marki wymagał dojazdów do Katowic czy Krakowa, co wiązało się z mniejszymi lub większymi niedogodnościami. Dziś korzystamy z oferty IKEA w nowoczesnej, wygodnej formule, bez konieczności dalekich dojazdów.

Jednocześnie mówimy o pierwszym na świecie kompaktowym sklepie IKEA zlokalizowanym w centrum handlowym. To potwierdza, że Gemini Park Bielsko-Biała jest elastycznym i wiarygodnym partnerem dla globalnych marek, mocno rozpoznawalnym na lokalnym rynku, gotowym na innowacje i realizację projektów pilotażowych o strategicznym znaczeniu.

Bielsko-Biała stała się pierwszą w Polsce lokalizacją tego formatu IKEA. Ile centrów handlowych zabiegało o sklep IKEA i co przesądziło o tym, że to właśnie Gemini Park zostało wybrane do pilotażu?

O szczegóły należałoby zapytać przedstawicieli IKEA. Na pewno na samym początku procesu marka musiała podjąć decyzję o wyborze miasta w Polsce. Myślę, że kluczowe tu były m.in. wielkość populacji, wysoka siła nabywcza konsumentów, niski poziom bezrobocia, atrakcyjna struktura demograficzna oraz odpowiednia odległość od tradycyjnego sklepu IKEA. Bielsko-Biała spełniła te kryteria. Dopiero w kolejnym etapie analizowano konkretne obiekty handlowe w naszym mieście, a nie dziwi zapewne fakt, że o takiego najemcę zabiegały wszystkie duże obiekty.

My zaprezentowaliśmy analizy odwiedzalności, obrotów, strategię i potencjał rozwoju oraz komunikację z klientem i dopasowanie oferty do jego potrzeb, na co zwracamy szczególna uwagę. To był punkt wyjścia do dalszych rozmów. Finalnie, co potwierdził dalszy bieg zdarzeń, nasze centrum bardzo dobrze wpisało się w oczekiwania IKEA. Już wcześniej wiele marek wybrało Gemini Park Bielsko-Biała na swoje lokalne, regionalne, a nawet ogólnopolskie debiuty, w samym 2025 roku były to m.in. Sports Direct, Mr. DIY, Romet czy Giga Buła, co potwierdza atrakcyjność naszego obiektu jako partnera biznesowego. Sądzę zatem, że zadecydowała kombinacja wielu czynników, ale nie waham się podkreślić, że obok tych „twardych” danych kluczowymi okazały się relacje i zaufanie budowane przez lata.

Bardzo istotnym atutem była nasza wcześniejsza, wieloletnia współpraca z IKEA. Od 2021 roku funkcjonowało u nas Studio Planowania tej marki, które osiągało jedne z najlepszych wyników w Polsce. Wspólnie zrealizowaliśmy kilka kreatywnych, szeroko komentowanych akcji marketingowych, m.in. konkurs z nagrodą 10 000 zł na zakupy w IKEA, polegający na odgadnięciu liczby produktów marki w specjalnie zaaranżowanym wnętrzu czy pierwszy w Bielsku-Białej „Wielki Turniej Skręcania Mebli IKEA”, zorganizowany z okazji 15. urodzin centrum, w którym nagrodą główną było 15 tys. zł. Działania te były nie tylko efektowne, ale przede wszystkim efektywne, co potwierdzały wyniki sprzedażowe i długofalowo skutkowały i wciąż skutkują budowaniem lojalności wśród klientów.  

Te wspólne doświadczenia dały marce pewność, że potrafimy „uszyć” działania komunikacyjne pod nietypowy format i lokalny kontekst. IKEA znała doskonale naszą otwartość na niestandardowe rozwiązania, dlatego rozmowy dotyczące pilotażowego formatu były po prostu łatwiejsze.

Na tym etapie, w mojej ocenie, szalenie istotna była także nasza elastyczność. W momencie negocjacji warunków umowy najmu IKEA nie miała jeszcze w stu procentach zamkniętej koncepcji nowego formatu. W trakcie rozmów pojawiały się więc istotne zmiany, a my szybko i konkretnie na nie reagowaliśmy.

Jakiego typu zmiany?

Dla przykładu na początku naszych rozmów zakładano nieco mniejszy format sklepu, około 1600 mkw. Później, w toku prac nad koncepcją nasz partner zdecydował, że optymalną powierzchnią najmu będzie około 2000 mkw. By rozmowy nie zakończyły się fiaskiem musieliśmy szybko znaleźć rozwiązanie. 

A znalezienie 400 dodatkowych metrów kwadratowych w centrum handlowym, które jest praktycznie w pełni skomercjalizowane, to ogromne wyzwanie…

Tym bardziej, że w momencie negocjowania umowy z IKEA nie dysponowaliśmy nawet tym mniejszym metrażem. Mieliśmy jednak jasną wizję i przekonanie, że przy dobrze dobranej strategii oraz jej konsekwentnej realizacji jesteśmy w stanie ją wdrożyć. Z perspektywy czasu widzę, że na tamten moment nie w pełni zdawaliśmy sobie sprawę ze skali i złożoności tego procesu, ale od początku wierzyłem w nasz zespół, jego kompetencje oraz w relacje, które przez lata zbudowaliśmy zarówno z najemcami, jak i ze sprawdzonymi partnerami biznesowymi.

Kluczową decyzją było rozpoczęcie w odpowiednim czasie rozmów mających na celu zmniejszenie powierzchni najmu hipermarketu bi1. Trend kompaktowych formatów spożywczych w centrach handlowych był nam dobrze znany, więc dostrzegliśmy w tym strategiczną szansę. W ten sposób pozyskaliśmy powierzchnię, którą mogliśmy zaproponować skandynawskiej marce. Proces negocjacyjny wymagał silnej koordynacji, ponieważ rozmowy z bi1 i IKEA toczyły się równolegle, ale dzięki otwartości i partnerskiemu podejściu trzech stron proces przebiegał naprawdę sprawnie.

Jednocześnie negocjowaliście dwie umowy najmu?

Tak, a wyniki rozmów z bi1 bezpośrednio wpływały na to co mogliśmy zaproponować IKEA. I nie mam tu na myśli wyłącznie wielkości wynajmowanej powierzchni, ale również jej usytuowanie, kształt, bezpośredni dostęp do rampy czy placu dostaw, a na pewnym etapie rozmów kluczowym elementem stały się także terminy. Gdyby nie udało się w odpowiednim czasie domknąć zmniejszenia powierzchni hipermarketu, umowa z IKEA nie zostałaby podpisana.

Finalnie w mojej opinii, wszystkie trzy strony zyskały na tym projekcie. bi1 zmniejszyło powierzchnię w momencie, gdy rynek hipermarketów i tak zmierza w stronę kompaktowych formatów. IKEA dostała lokal spełniający wszystkie kryteria. My – najemcę o strategicznym znaczeniu i dopasowany do zmieniającego się rynku format spożywczy. 

Jak długo trwały negocjacje?

Rok. Następnie przewidziane było osiem miesięcy budowy i adaptacji. Finalnie zamknęliśmy cały ten proces w czterech miesiącach. IKEA oczekiwała jak najszybszego otwarcia a my byliśmy zdeterminowani do działania. Chyba mogę powiedzieć, że to był jeden z najbardziej wymagających projektów w moim życiu zawodowym. 

Jak w ogóle da się skrócić tak skomplikowany proces o połowę?

Kluczowe okazało się podejście do organizacji pracy i koordynacji. Zamiast działać etapami, postawiliśmy na równoległe zaangażowanie wszystkich stron. Na pewnym etapie Gemini Park, bi1 i IKEA pracowały jednocześnie, a nie sekwencyjnie. W niektórych momentach na placu budowy działało równolegle kilka różnych ekip, co wymagało perfekcyjnej koordynacji, ale także wzajemnego zaufania a to wszystko przy funkcjonującym centrum handlowym „za ścianą”. To właśnie partnerska współpraca IKEA, bi1, wielu firm wykonawczych i naszych zespołów, przy dużej presji czasu, pozwoliła skrócić cały proces niemal o połowę i przeprowadzić go sprawnie od początku do końca.

Centrum w tym czasie normalnie funkcjonowało?

Tak. Klienci robili zakupy, sklepy działały. Prace głośne prowadziliśmy nocą, ciche – w dzień. Harmonogram był ułożony bez jakiegokolwiek buforu czasowego. Dosłownie: jedna ekipa kończyła stawiać ściankę, a pięć minut później kolejna miała już na niej zaplanowany montaż.

Wspomniał Pan o zaangażowaniu w projekt wielu firm zewnętrznych…

Koordynację prac powierzyliśmy lokalnej firmie VATRA Group Sp. z o.o. – sprawdzonemu partnerowi, z którym realizowaliśmy już inwestycje w Bielsku-Białej, Tarnowie i Tychach i nigdy się nie zawiedliśmy. Prace budowlane, które były po naszej stronie wykonywała natomiast BIK PRO Sp. z o.o. – firma z Bielska-Białej, z którą współpracujemy od lat i doskonale wiedzieliśmy, że sprawnie potrafi reagować na zmiany i wyzwania pojawiające się w trakcie realizacji projektu. Postawiliśmy na sprawdzonych, lokalnych partnerów, bo znamy się, ufamy sobie i wiemy, że potrafimy wspólnie działać nawet przy dużej presji czasowej.

Dlaczego dla Gemini Park tak ważna była w tym projekcie współpraca z lokalnymi partnerami?

Wszystkie zespoły były na miejscu. Dzięki temu mogły natychmiast reagować na zmieniające się warunki. Dodatkowo, lokalne firmy znają rynek, wspierają koordynację z najemcami i wykonawcami, a przy tym pomagają budować pozytywny wizerunek centrum wśród lokalnej społeczności. Między innymi dzięki temu udało się zrealizować prace w rekordowym tempie.

A jak wyglądała współpraca wewnątrz zespołu Gemini Park?

To był projekt, który zaangażował praktycznie całą naszą organizację i chcę mocno podkreślić, że była to praca zespołowa. Na każdym etapie prac obecny był lider odpowiedzialny za dany obszar: Joanna Zemczak – Head of Lease podczas negocjacji, Leszek Szklener – Pełnomocnik ds. Inwestycji w trakcie budowy, Marcin Ochmański – Dyrektor marketingu i PR, odpowiedzialny za przygotowanie działań marketingowych i samo otwarcie. Cały zespół wykonał ogromną pracę, a ja – jako dyrektor centrum – starałem się spinać wszystko i wspierać liderów na każdym etapie. 

A marketing? On też był niestandardowy?

Zdecydowanie. Od samego początku stawialiśmy na podejście oparte na ścisłej współpracy dwóch zespołów marketingowych – Gemini Park Bielsko-Biała oraz IKEA. Część pomysłów i formatów kreatywnych wypracował zespół marketingu Gemini, część pochodziła ze strony IKEA, natomiast sama kampania była realizowana w ramach strategii komunikacyjnej marki. Pracowaliśmy jednak jak jeden zespół – z jasno określonym wspólnym celem, spójnymi założeniami i precyzyjnie zdefiniowanymi efektami do osiągnięcia.

Wiedzieliśmy, że mieszkańcy Bielska-Białej z dużym zainteresowaniem czekają na otwarcie sklepu IKEA, dlatego już kilka miesięcy wcześniej, jeszcze na etapie prac budowlanych, uruchomiliśmy kampanię teaserową pod hasłem „Hej Gemini, chcesz coś z IKEA?”. Jej celem było stopniowe budowanie napięcia i ciekawości wokół projektu. 

I zamiast „otwarcia” była parapetówka…

Tak. IKEA symbolicznie „wprowadziła się” do Bielska-Białej, dlatego zaprosiliśmy mieszkańców do wspólnego świętowania. Postawiliśmy przy tym na lokalność, storytelling i autentyczne emocje. Motywem przewodnim była przeprowadzka, a cała kampania miała kilka etapów. Tworzenie historii zaczęliśmy już w czerwcu, podczas eventu Dnia Dziecka, przebiegającego pod znakiem „Wielkiej PRZEbudowy”. W strefie z ponad 10.000 kreatywnych klocków, najmłodsi mogli m.in. wznosić i burzyć ściany. Przygotowaliśmy tym naszych klientów do sporych zmian w centrum.

W kolejnym etapie kampanii wykorzystaliśmy ikonę motoryzacji produkowaną właśnie tu w Bielsku-Białej – Fiata126p. Charakterystyczny żółty maluch z pudłami na dachu pojawił się na ulicach miasta i zapraszał mieszkańców na parapetówkę do Gemini Park. Samochód w barwach marki natychmiast przyciągał uwagę i stał się czytelnym symbolem „przeprowadzki” IKEA.

Kulminacją działań była dwudniowa parapetówka w centrum – wspólne świętowanie z klientami w specjalnie zaaranżowanej przestrzeni przypominającej domowy salon wyposażony oczywiście przez IKEA. Towarzyszyli jej performerzy, muzyka, tańce, szwedzki stół oraz konkursy z nagrodami o łącznej wartości blisko 50 tys. zł. Ważnym elementem wydarzenia była także niestandardowa akcja promocyjna, w ramach której rozdaliśmy łącznie 500 kart podarunkowych do IKEA, a co godzinę jedna osoba wygrywała 1000 zł na zakupy w tej marce.

Aby wziąć udział w losowaniu, wystarczyło zrobić zakupy w dowolnym sklepie w Gemini Park Bielsko-Biała. Zastosowaliśmy tu efekt synergii, promując pojawienie się nowego najemcy, jednocześnie realnie wsparliśmy obroty pozostałych. Cała kampania była mocno osadzona lokalnie, spójna z DNA IKEA i Gemini Park Bielsko-Biała, a przede wszystkim bliska mieszkańcom miasta i regionu.

Efekty przyszły szybko?

Bardzo szybko. IKEA została otwarta w październiku 2025 roku. W pierwszym miesiącu działalności sklepu odwiedzalność centrum wzrosła o 26% rdr., a cały rok 2025 zakończyliśmy z prawie 8% wzrostem footfallu rdr., co było wynikiem znacząco powyżej wskaźników ogólnopolskich. Tym samym zanotowaliśmy najlepszy rok pod względem odwiedzalności w całej 16-letniej historii naszego Centrum. To fantastyczne liczby. Przyznaję szczerze, że nie spodziewałem się aż takiego efektu. Co ważne, również IKEA pozytywnie ocenia wyniki osiągnięte w pierwszym kwartale działalności sklepu, potwierdzając, że projekt spełnia założone cele biznesowe i ma duży potencjał rozwojowy.

Przełożyło się to na innych najemców?

Zdecydowanie. Październik przyniósł naszym najemcom wzrosty obrotów, średnio o 20%, a w kolejnych miesiącach ten trend się utrzymuje. Oczywiście nie zadziało się to samo – skuteczne okazały się liczne akcje cross-marketingowe czy prosprzedażowe. Niezwykle ważne jest także i to, że za sprawą IKEA wielu klientów było u nas pierwszy raz – poznawali dopiero topografię centrum.

Co według Pana miało największy wpływ na przebieg całego procesu?

Praca zespołowa, rozumiana bardzo szeroko. Mam na myśli nie tylko zaangażowanie zespołu Gemini Park, ale także partnerską współpracę z bi1, IKEA oraz firmami zewnętrznymi – VATRA Group, BIK PRO, ochroną, serwisem technicznym czy zespołem sprzątającym. To nie była jednorazowa kooperacja, ale efekt lat budowania relacji, wzajemnego zaufania i sprawdzonych sposobów działania. Bez tego zaplecza organizacyjnego i personalnego ten projekt nie miałby szansy zostać zrealizowany w tak krótkim czasie. Dlatego z pełnym przekonaniem mogę powiedzieć, że kluczem do otwarcia IKEA w Gemini Park Bielsko-Biała były właśnie relacje – relacje budowane latami. 

Czy doświadczenie przy tym projekcie zmieniło sposób pracy zespołu centrum handlowego?

To cenne doświadczenie, które utwierdziło nas w przekonaniu, że codzienna, partnerska współpraca z najemcami i wykonawcami ma kolosalne znaczenie, szczególnie w trudnych, wymagających projektach. To dzięki niej mogliśmy reagować szybko, podejmować niestandardowe decyzje i realizować kolejne etapy prac bez strat dla żadnej ze stron. To umocniło mnie w przeświadczeniu, że zarządzanie centrum w partnerski sposób, nawet w bardzo trudnych momentach, których przecież nie brakuje, długoterminowo zawsze się opłaca. Tak staram się pracować na co dzień.

A przyszłość? Planujecie kolejne tak spektakularne kamienie milowe?

Oczywiście cieszymy się z ostatnich wyników, ale nie osiadamy na laurach. Rok 2025 był najlepszy w 16-letniej historii centrum: osiągnęliśmy rekordową odwiedzalność i obroty oraz komercjalizację sięgającą niemal 100%. Te wyniki dają nam ogromną satysfakcję i mobilizują do dalszego działania. Nie zamierzamy zwalniać tempa. Mamy już podpisane kolejne umowy i zaplanowane następne projekty oraz wydarzenia. Co dla mnie osobiście szczególnie ważne, najemcy bardzo wyraźnie to dostrzegają – dzwonią, gratulują, pytają o kolejne etapy rozwoju. Dla nas to najlepszy możliwy sygnał, że centrum rozwija się we właściwym kierunku.

Wywiad został przeprowadzony z Panią Anetą Wieczorek z PropertyNews.